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越境処理

晴天の西明石店舗
東西南北
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屋根切断工事完了
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隣地オーナー様にも見て頂きご確認して和解いたしました


この建物屋上が気持ち良い~
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by re-akasiya | 2013-09-29 12:48 | 西明石連棟収益物件 | Comments(0)

調査

内部動産の撤去はスタッフに任せ
混合造の1階RC部分、楽しみにしてた
カボチャ玉打診棒での調査
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ダメージが南側に片寄っています
雨水が壁をつたって滴ってる箇所にコンクリート内部の
腐食があります
2階外周のバルコニー部分の下からの影響もありそうです

この邸宅は1階のRCのダメージ箇所の剥がし~サビ取り~サビ止め
プライマー~収縮モルタルで整形、予算があればウレタン外壁塗装
バルコニー塗膜塗装。
内部は1階WCを洋式に変更、システムバス、システムキッチン入れ替え
あまりリノベーション経費掛らないと思います

ヤフオクで落札して頂き、本日リアガラス入れて頂きました
旧車シーズンにまにあいました

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マスター有難う御座いました
カッコイイS30展示されてました
欲しいです・・・
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by re-akasiya | 2013-09-27 16:56 | 長坂寺空中に浮かぶ平屋 | Comments(0)

14期1発目仕入れ

鍵頂き早速内部
感動~感動~感動

動産が予想以上にあるのでまずコーディネートします

昭和46年当時の貴重な写真
殖産住宅が竣工当時モデルハウスとして使用してたそうです
懐かしのフォト
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明石海峡一望の明石市魚住町長坂寺
医師の別荘とはこういう邸宅
携われることに今日も感謝しています。
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by re-akasiya | 2013-09-26 17:56 | 長坂寺空中に浮かぶ平屋 | Comments(0)

越境

平成14年8月1日から25年8月末日迄
11年と1ヶ月賃貸契約を結んでいた大変よく目立つ
連棟建物、会社からの帰社時や明石方面に行く時
何回も見ていた建物
自社として購入する際隣地との「越境」について
長い年月借りていたので疑うこと無しで購入しました
私自身の完全なミスです

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隣地のオーナー様は境界線で切断でいいよって
本日の立会い時までおっしゃって頂きましたが、工事する方がやり易い箇所と
確実に控える箇所で私は施工を依頼しました
立会い人いれて、4人屋根に上り、打合せ合意しました
9月29日雨天の場合中止ですが施工していきます

連棟建の越境による所有権移転登記後すぐの修正施工は初めてです
良い教訓になりました。有難う御座いました

スタッフが物件裏の清掃で見事に綺麗してもらった箇所
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撤去依頼してたLPGボンベも無くなっていました
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物件裏のゴミを出し易い箇所に移していました
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重みで反り返ったのか道路方向に・・・
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昨日明石市市役所と称する方からご連絡を頂き
台風、突風の備えに危険なので対策して下さいと一報頂き

本日20分で施工致しました
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帰る間際に収益のお客様が自転車で来られてビックリ!
ここの1階はレンタルルームのプランが良いですよ
駐車場もあるし、需要ありますよっておっしゃってました
全く同じことを別の収益のお客様からも聞いていました
まさか同じセミナー受けてるとか?
偶然かな。

明日は魚住でビンテージ物件の仕入れ決済です
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by re-akasiya | 2013-09-25 15:58 | 西明石連棟収益物件 | Comments(0)

左右均等の建物

東と西と柱梁が均等な清栄館
同じ様に部屋もございます

今日は東の部屋の繊維壁剥がし
繊維壁とクロス、化粧ベニヤ、ジプトーンの解体よくしてますが
辛いです・・・いつかは完了するのですが
物件本来の表情が見えなくなり、上張りで隠して完成!
元に戻すのが明石屋不動産です

やはりクラック酷い箇所ありますね~

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1階~3階まで日中は照明必要な箇所は地下室だけかな?
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by re-akasiya | 2013-09-23 17:15 | セイエイカン | Comments(0)

フォトグラファー

ファッション誌のスチール撮影の現場候補として
清栄館を下見にフォトグラファーのセキサンが訪問されました

もうアングル決まってたようで熱心に視察されてました。
10月~11月撮影予定だそうです
外国人のモデルさんを採用されるそうです

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セキ氏の作品

綺麗になった清栄館ではなく今の廃墟な清栄館が最も良いそうです
印象に残った言葉が「時間が止まってる所で動きが在るものが混載している様な」
古い建物にアイビーのツルがしっかり生き生きとした緑で自然な装飾の様な

刺激になりました。
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by re-akasiya | 2013-09-22 22:39 | セイエイカン | Comments(0)

日当り、風通し

南向き日当り風通し良好~
よく聞きますがメンテナンスフリーは難しそうです
横なぶりの雨、強烈な西陽、大気中の炭酸ガスが
水とあわさると二酸化炭素になります
中性化はコンクリート表面より進行し、鉄筋などの鋼材位置に達すると
不動体被膜を破壊する。雨水、水、湿度の影響で鉄筋が中性化し腐食、体積の増加で
鉄筋の爆裂、外壁の亀裂、倒壊

最低7年おきにメンテいります・・・

清栄館半世紀は放置だったみたい・・・

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南面隣地と極少の隙間、一番永く放置だった箇所

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窓際付近もかなりダメージがあります

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西側も浮きまくりのクラック

古いSRC、RCのマンション、ビル要注意!
まぁ古いマンションの積立費が異常に高いのは理由分かりますね

うーん区分所有のマンション相続しても最後どうなるのかな?
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by re-akasiya | 2013-09-21 11:09 | セイエイカン | Comments(0)

久しぶりに棟梁とお会いする事ができ
現場の進捗等お伺いできました
床にTV台
栃の1枚板良いな~
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大工さんの腕も良いし現場綺麗
施主の立場で見るとほんと気持ちが良いです
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by re-akasiya | 2013-09-20 18:01 | 稲美町明治44年築古民家 | Comments(0)

1級建築士

景観形成地区にある清栄館は
県知事に1/2以上道路から見える外観の衣装替えは
申請が必要です

平面図、4方向立面図、断面図、付近見取図、配置図
外構平面図・・・お金掛かりますよね
補助金でません

色々教えて頂有難う御座います
早速道具揃えて検査していきます
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音が確実に変わる箇所を叩くと
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施工方法でどうするか分からないところも
とにかくマークつけていきます
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とにかく1階の柱のダメージを補修するとかなり違ってくると教えて頂きました
型枠、エポキシ注入等今回も勉強になります。
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by re-akasiya | 2013-09-19 18:49 | セイエイカン | Comments(0)

選ぶ理由

ミッドセンチュリーとは直訳すれば『世紀の半ば』です。
1971年築なので該当しませんが
私にとってほミッドセンチュリーな
空中に浮かぶ平屋建なのです

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当時この張り出した1階のRCにコアのある平屋を思わせるデザイン
デティールは明石市で市場にでた物件の中でも「おおお」と声がでる

オーナー様のご使用用途も「別荘」という位なので
周辺でも別格の邸宅ともいえます。

この物件に携われることに感謝致します。
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by re-akasiya | 2013-09-16 10:49 | 長坂寺空中に浮かぶ平屋 | Comments(0)